장기 수선 충당금! 이사갈때 꼭 확인필수 A부터Z까지 총 정리!

 

 

 

 

 

오늘은 임차인분이 이사를 나가시면서 집주인으로부터 돌려받아야 하는 장기수선 충당금에 관한 얘기를 나눠보려고 합니다.

 

일반적으로 아파트나 다른 공동주택에 거주하시게 되면 매달 한 번은 관리비를 납부하셔야 할 텐데 이 관리비 항목을 살펴보면 장기수선충당금이라는 게 있어요.

 

장기수선충당금은 건물이 노후화되면서 필요한 수리나 시설물 교체를 위해 돈이 필요할 때, 일정 금액을 매달 입주민들로부터 거둬들이는 적립금 형태입니다.

 

그 돈으로 건물의 수선이나 교체 등에 사용되는 거죠.

 

 

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임차인이 이사할 때, 주인으로부터 돌려받아야 할 장기수선 충당금

 

• 오늘 임차인 분들이 이사를 나갈 때, 주인으로부터 받아야 할 장기수선 충당금에 대해 다룬다고 한다.
• 이 장기수선 충당금은 임차인이 수리, 보수 등에 들어갈 예정금액을 선 지불하고, 나중에 이를 돌려받는 것이다.
• 하지만 실제론 이게 원액 그대로 돌려받기란 어려운 경우가 대부분이고, 어떻게 상황을 대처해야 할지 알아봅시다.

 

 

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이렇게 모은 돈을 장기수선 충당금이라고 부르는데, 이에 대한 부담 주체는 누구일까요?

 

일반적으로는 공동주택관리법 시행령 제31조 7항에 따라 공동주택의 소유자가 이 비용을 부담합니다. 그런데 임차인 분들이 거주하시는 경우, 관리비를 통해 자동으로 이 충당금을 납부하고 있게 돼요.

 

 

이사를 가게 되면 본인이 납부한 장기수선충당금을 확인하고, 집주인에게 반환을 청구해야 해요. 이렇게 하면 집주인이 임차인 분한테 거주 기간 동안 대신 납부한 충당금을 반환해 주어야 합니다. 그런데 이런 세부사항을 정확하게 모르시면, 반환해야 하는 금액이 맞는지 궁금해 할 수도 있겠죠.

 

 

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공동주택 관리비와 장기수선 충당금

 

• 공동주택의 장기수선을 위해 매달 입주민으로부터 일정 금액을 거둬들이는 적립금인 장기수선 충당금은 소유자가 납부합니다.
• 거주하시는 분이 임차인인 경우에는 관리비를 통해 자동으로 장기수선 충당금을 소유자 대신 납부하게 됩니다.
• 세입자가 이사를 나갈 경우, 자신이 납부한 장기수선충당금을 관리실에서 확인하고 집주인에게 반환을 청구해야 합니다.
• 반환해야 할 금액을 모르시는 경우, 집주인이 반환해 줄 금액을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

장기수선충당금 반환과 관련된 소송 사례가 있었습니다.

 

사건번호 2016 가수 50426인 장기수선충당금 반환소송에서, 2016년 7월 21일에 춘천 지방법원에서 판결이 내려졌으며 판결문에 따르면, 임차인이 소유자인 임대인을 대신해서 장기수선충당금을 납부한 경우 이는 임대인에게는 부당이득금으로 간주된다고 판결했습니다.

 

이로 인해 임대인은 해당 금액을 임차인에게 지급해야 한다는 결론이 내려졌습니다. 다시 말해, 집주인은 세입자에게 장기수선충당금을 반환해 주어야 한다는 것입니다.

 

 

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여기서 한 가지 궁금증이 나옵니다. 만약 장기수선충당금을 애초에 임차인에게 전가하는 특약을 계약서에 명시한다면 어떻게 될까요? 이 특약은 유효할까요? 아니면 임차인에게 불리한 특약이라서 무효일까요? 이 부분을 살펴보면, 주택임대차보호법에서는 강행규정과 임의 규정이 함께 존재하는데, 이 중 한쪽 약자에게만 적용되는 규정을 평면적 강행규정이라고 합니다.

 

 

 

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임차인이 납부한 장기수선충당금, 집주인이 반환해야 함

 

• 2016년 7월 21일, 장기수선충당금 반환소송에서, 춘천 지방법원은 '임차인이 대신 납부한 장기수선충당금'은 부당이득금에 해당하며, 이에 대해 *임대인이 임차인에게 반환해야 한다'라고 판결했다.
• 판결문에 따르면, 이는 임대인이 부당이득금을 획득하지 못하도록 하는 것이 주목적인 법률이기 때문이다.
• 따라서, 임차인이 납부한 장기수선충당금에 대해서는, 집주인이 이를 반환해 주어야 한다.
• 해당 판결은 2016년 8월 26일에 확정되었다.

 

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주택임대차보호법은 임차인을 약자로 보기 때문에 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 따라서 장기수선충당금은 일반적으로 임차인이 부담하도록 되어 있습니다. 임차인은 임대차 종료 시까지 납부한 장기수선충당금을 반환 요구하지 않습니다. 이런 식으로 특약을 넣게 되면 임차인에게 불리한 상황이 생길 수 있습니다.

 

 

 

그러나 장기수선충당금과 관련된 강제 규정은 없기 때문에 우리는 이를 임의 규정으로 판단하고 있습니다. 특약이 우선시 되는 셈이죠. 다시 말해, 장기수선충당금을 임차인이 부담한다는 내용의 약정이 특약으로 명시되어 있다면, 임차인은 추후에 집주인으로부터 해당 금액을 반환받을 수 없습니다.

 

이 내용은 서울시 상담사례집이나 대한법률구조공단의 해석에도 명시되어 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

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‘장기수선충당금’에 대한 임차인의 부담과 반환 요구

 

• 임대차 계약서에 장기수선충당금을 임차인에게 부담시키는 특약을 넣을 경우, 이는 임차인에게 불리한 특약으로 간주되어 효력이 없다.
• 단, 임차인의 요청이나 서면 합의 등으로 특약으로 명시된 경우 해당 특약이 우선 적용된다.
• 따라서 임대차 계약 시 장기수선충당금과 관련된 특약이 있는지 확인하고, 부담 여부를 명확히 파악하는 것이 중요하다.
• 또한, 이미 임차인이 부담한 장기수선충당금은 임대차 종료 시 반환 요구를 할 수 없다.
• 서울시 상담사례집이나 대한법률구조공단 유권 해석에서도 이 내용이 명시되어 있으니 참고하면 좋다.

 

 

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세심한 확인과 계약 절차 진행을 추천드립니다. 궁금증 중 하나는 이사를 나올 때 장기수선충당금에 대해 잘 모르고 나왔는데, 이미 이사를 한 상태에서 장기수선충당금을 반환받을 수 있는지 궁금하실 것입니다.

 

보통 민사채권은 소멸시효가 10년, 상사세건은 소멸시효가 5년입니다. 장기수선충당금은 민사채권에 해당하여 소멸시효가 10년이 적용됩니다. 이 말은 이사를 나왔지만 반환받지 못한 장기수선충당금이 있다면 소멸시효 이내에 청구할 수 있다는 의미입니다.

 

그러므로 받지 못한 금액이 있다면 "반환을 달라고" 내용증명을 보내고 명령을 신청하시면 됩니다.

 

 

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집을 이사할 때 꼼꼼하게 계약 항목 확인하자.

 

• 계약할 때는 장기수선충당금 항목도 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.
• "이사를 나왔는데 장기수선충당금 반환을 받을 수 있을까요?"라는 질문에 답하여, 장기수선충당금은 소멸시효 10년이기 때문에 청구 기간은 여유롭다.
• 만약 못 받았거나 요구할 만한 이유가 있다면, 반환을 요구하는 것이 가능하며 이에 대해 「내용증명서」를 통해 명령 신청을 할 수 있다.
• 또, 집주인이 바뀌어도 장기수선충당금 반환 요청을 할 수 있다. 이때 모든 납부 내역을 보여주며, 요청하면 반환 요구를 할 수 있으니 참고하자.

 

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마지막으로, 임차 중에 집주인이 변경된 경우에도 새로운 집주인에게 장기수선충당금 반환을 요청할 수 있습니다. 퇴거 시 임차 기간 동안 납부한 장기수선충당금을 모두 요구하시면 됩니다.

 

오늘은 이렇게 장기수선충당금과 관련된 이야기를 나눠봤는데, 도움이 되셨는지 모르겠습니다.